Daň z nabytí nemovitých věcí

10.2.6

Daň z nabytí nemovitých věcí

Ing. Věra Engelmannová

 NahoruÚvod

Zákonné opatření Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí počínaje 1. 1. 2014 nahrazuje zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, v platném znění.

V souvislosti s rekodifikací občanského práva od 1. 1. 2014 bylo nutné přijmout kromě jiného i řadu změn v daňových zákonech. Nejpodstatnější úpravu prodělal zákon č. 357/1992 Sb., o dani dědické, dani darovací a dani z převodu nemovitostí, ve znění pozdějších předpisů, který byl nahrazen zákonným opatřením Senátu č. 340/2013 Sb., o dani z nabytí nemovitých věcí (dále jen "zákonné opatření“). Původní tři daně budou rozděleny tak, že daň dědická a daň darovací bude implementována do daně z příjmů a místo daně z převodu nemovitostí se bude vybírat daň z nabytí nemovitých věcí. Uvedená změna se bude týkat případů, kdy daňověprávní vztah vznikne od 1. 1. 2014. Rozhodným dnem bude den právních účinků vkladu do katastru nemovitostí u nemovitých věcí, které jsou zapisovány do katastru nemovitostí, v některých případech den právní moci rozhodnutí příslušného orgánu (např. zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví soudem), den účinnosti smlouvy u nemovitých věcí nezapisovaných do katastru nemovitostí, u dědictví den úmrtí zůstavitele a v případech bezúplatného nabytí movitých věcí den účinnosti smlouvy nebo den převzetí daru.

Účastníci kupní a směnné smlouvy se mohou dohodnout, kdo bude poplatníkem

Podle zákonného opatření bude poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí v nejčastějších případech smluv, a to kupních a směnných smluv, i nadále převodce, pokud si účastníci smlouvy v kupní nebo směnné smlouvě nedohodnou, že poplatníkem bude nabyvatel. Pokud bude poplatníkem převodce, bude nabyvatel ručitelem, stejně jako je to zakotveno v úpravě do 31. 12. 2013. Vzhledem ke zkušenostem z praxe, kdy kupující (ručitel daně) velmi často v zájmu zajištění úhrady daně prodávajícím dává peníze na daň do úschovy u notáře nebo realitní kanceláře, případně je účastníky smlouvy zřizován zvláštní účet, lze považovat za nejvhodnější, aby si účastníci kupní nebo směnné smlouvy přímo v uvedené smlouvě sjednali, že poplatníkem bude nabyvatel. Nepostačí, aby ve smlouvě bylo uvedeno, že daň zaplatí kupující. Je třeba, aby bylo ve smlouvě výslovně uvedeno, že nabyvatel je poplatníkem daně z nabytí nemovitých věcí. Nabyvatel v pozici poplatníka bude mít v daňovém řízení výhodnější postavení než v pozici ručitele a zároveň bude mít zajištěno, že daň bude uhrazena včas. Převzetí povinnosti platit daň bude mít možnost zohlednit při sjednávání kupní ceny.

 NahoruPoplatník nabyvatel

V ostatních případech bude podle zákonného opatření poplatníkem nabyvatel.

 NahoruSolidární povinnost manželů

K poměrně zásadnímu rozdílu dochází v úpravě postavení manželů, jako poplatníků daně. Podle úpravy do konce roku 2013 je každý z manželů samostatným poplatníkem, každý z nich podává sám za sebe daňové přiznání. Podle nové úpravy bude v daňovém řízení manžele zastupovat jeden z nich a budou mít solidární daňovou povinnost. Daňové přiznání bude podávat ve vztahu k majetku, který je součástí společného jmění manželů, jeden z manželů jako společný zmocněnec, daň se stanoví z jednoho základu daně jednou částkou. Pokud by byl jednou smlouvou převáděn majetek ležící ve společném jmění manželů (daňové přiznání podané ve vztahu k tomuto majetku jedním z manželů jako společného zmocněnce) a zároveň majetek z výlučného vlastnictví jednoho manžela (druhé daňové přiznání podané manželem, z jehož výlučného vlastnictví se majetek prodává), bude nutné podat 2 daňová přiznání.

 NahoruSměnná smlouva

Podle úpravy do konce roku 2013 je poplatníkem nabyvatel a převodce rukou společnou a nerozdílnou a daň se vybere z převodu, ze kterého je daň vyšší. Od uvedeného způsobu zdanění výměny se v zákonném opatření ustupuje a bude se postupovat podle obecné úpravy. Nově se bude při výměně (směně) nemovitých věcí vybírat místo jedné daně z převodu nemovitostí daň z nabytí nemovitých věcí v obou případech. Poplatníkem, pokud nebude dohodnuto jinak, bude převodce z převodu každé nemovité věci. V případě dohody účastníků právního jednání, že poplatníkem je nabyvatel, budou poplatníky oba nabyvatelé z nabývané nemovité věci. Dokonce se účastníci mohou dohodnout, že obě daňová přiznání podá jeden z účastníků smlouvy, a to jednou jako převodce z převáděné nemovité věci a podruhé jako nabyvatel z nabývané nemovité věci.

 NahoruFondy

Poplatníkem daně bude i svěřenský fond, podílový fond a fond obhospodařovaný penzijní společností. Tato úprava byla vedena snahou snížit administrativní náročnost u podílových fondů (majetek nabývá mnoho podílníků) a zároveň vyřešit poměrně složitý institut svěřenského fondu, protože u tohoto typu fondu nelze určit, kdo je vlastníkem nemovitého majetku. Proto zákonné opatření zavádí fikci, že za nabytí vlastnického práva k nemovité věci se pro účely daně z nabytí nemovitých věcí považuje také vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu. Pochopitelně předmětem daně může být pouze úplatné nabytí.

 NahoruPředmět daně z nabytí nemovitých věcí

Předmět daně je nezbytné vykládat za použití zákona č. 89/2012 Sb., občanský zákoník (dále jen "NOZ“).

Zásadní změnou ve vztahu k vymezení předmětu daně je úprava zakotvená v NOZ, podle které se stavba stává součástí pozemku. Podle přechodných ustanovení k NOZ se stavba stane součástí pozemku v případě, že k 1. 1. 2014 bude pozemek i stavbu na něm stojící vlastnit jeden shodný vlastník. V případě, že budou rozdílní vlastníci, zůstane pozemek ve výlučném vlastnictví původního vlastníka pozemku a stavba ve výlučném vlastnictví původního vlastníka stavby. Inženýrské sítě se nestávají součástí pozemku. NOZ vymezuje nově i jednotku. Na rozdíl od jednotek vymezených podle zákona č. 72/1994 Sb., o vlastnictví bytů, které i po 1. 1. 2014 zůstanou vymezeny podle uvedeného zákona.

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí je nabytí nemovité věci, kterou je pozemek (pozemek, jehož součástí je po 1. 1. 2014 stavba, pozemek, který není zastavěn, pozemek, který vlastní rozdílný vlastník než stavbu), stavba, která se nestala součástí pozemku a je samostatnou nemovitou věcí, jelikož je ve vlastnictví jiné osoby než vlastníka pozemku, která je podzemní stavbou se samostatným účelovým určením nebo stavbou dočasnou, část inženýrské sítě a jednotka.

 NahoruJednotka

Jednotkou se rozumí jak jednotka vymezená podle NOZ, tj. byt a podíl na společných částech, když společnou částí se rozumí společné části stavby a nově i pozemek, tak jednotka vymezená podle zákona č. 72/1992 Sb., o vlastnictví bytů. Zákonné opatření stanoví, že ustanovení o jednotce a o nemovité věci v něm uvedená, se použijí obdobně i na jednotku, která je vymezena podle zákona o vlastnictví bytů, spolu se s ní spojeným podílem na společných částech domu, a pokud je s ní spojeno vlastnictví k pozemku, tak i spolu s podílem na tomto pozemku. Z daňového hlediska se bude tedy na jednotky vymezené podle NOZ i jednotky vymezené podle zákona o vlastnictví bytů pohlížet stejně.

 NahoruPrávo stavby

Z věcných práv, která jsou upravena v NOZ, je předmětem daně z nabytí nemovitých věcí pouze nabytí práva stavby, a to zejména proto, že jeho součástí je stavba, která byla podle dosavadních právních předpisů předmětem daně jakožto samostatná nemovitá věc. Předmětem daně bude pouze úplatné nabytí práva stavby, a to při jeho zřízení vlastníkem stavebního pozemku ve prospěch stavebníka, dále úplatné nabytí již trvajícího práva stavby. Právo stavby je speciální věcné právo stavebníka mít stavbu na pozemku jiného vlastníka a je věcí nemovitou. Může být zřízeno bezúplatně nebo za úplatu, když úplatu lze sjednat jako jednorázovou nebo v opětujících se dávkách = stavební plat.

 NahoruPodílové spoluvlastnictví

U podílového spoluvlastnictví bude nutné spoluvlastnický podíl chápat jako samostatnou nemovitou věc, která je při jejím úplatném nabytí předmětem daně. Z tohoto důvodu budou podíloví spoluvlastníci odpovídat vždy pouze za svůj podíl na nemovité věci, což je v podstatě shodné se stávající praxí uplatňovanou u daně z převodu nemovitostí. Stejně tak by měl zůstat zachován v podstatě stávající režim u posuzování úplatného nabytí nemovitých věcí nad původní podíl spoluvlastníka při zrušení a vypořádání podílového spoluvlastnictví.

 NahoruVyloučení z předmětu daně

Předmětem daně z nabytí nemovitých věcí není nabytí vlastnického práva k nemovité věci prováděním pozemkových úprav, protože by se vzhledem k velmi velkému počtu dotčených osob a nízkému výnosu daně jednalo o velmi administrativně náročnou agendu jak pro poplatníky, tak pro správce daně, přeměnami obchodních korporací (do konce roku 2013 je osvobozeno), poskytnuté jako náhrada při vyvlastnění.

Zákonné opatření obsahuje fikci, podle níž se za nabytí vlastnického práva k nemovité věci považuje také vyčlenění nebo nabytí nemovité věci do svěřenského fondu, nabytí stavby, která byla samostatnou nemovitou věcí, nebo která byla součástí práva stavby zatěžující pozemek a stane se součástí pozemku při zániku práva stavby, nebo neoprávněně zřízené stavby, která postupně přirůstá k pozemku již v průběhu své výstavby. Uvedené stavby se v okamžiku nabytí stanou součástí pozemku, na kterém byly zřízeny, v podstatě k němu přirostou ze zákona. Bez shora uvedené fikce by nebylo možné tyto případy podrobit dani z nabytí nemovitých věcí.

 NahoruÚplata

U daně z převodu nemovitostí byla zakotvena praxe, která byla odsouhlasena i v rozhodnutích soudů, na základě které je součástí ceny sjednané jakékoliv protiplnění ze strany kupujícího ve prospěch prodávající, např. převzetí zůstatku úvěru kupujícím za prodávajícího, zřízení věcného břemene kupujícím ve prospěch prodávajícího. Tento postup byl přímo zakotven v zákonném opatření tak, aby nevznikaly pochybnosti o správné výši ceny sjednané.

Osvobození o daně z nabytí nemovitých věcí

 NahoruStát a územní samosprávné celky

Zákonné opatření upravuje osvobození od daně z nabytí nemovitých věcí v přídě, že nabyvatelem bude členský stát Evropské unie, tedy i Česká republika. Je třeba upozornit na skutečnost, že na rozdíl od stávajícího zákona zákonné opatření neupravuje osvobození v případě převodu majetku z vlastnictví České republiky.

Osvobození se přizná i v případě, že nabyvatelem nemovitých věcí bude územní samosprávný celek, pokud vlastnické právo k nemovité věci bude nabývat v důsledku zániku právnické osoby zřízené nebo založené územním samosprávným celkem, dále pokud nabude vlastnické právo k nemovité věci na základě snížení základního kapitálu obchodní korporace, je-li územní samosprávný celek jejím jediným členem. Tato podmínka je splněna i v případě, že členy obchodní korporace jsou pouze samosprávné celky. Nejde-li o veřejnou podporu neslučitelnou s vnitřním trhem podle přímo použitelného předpisu EU je osvobozena právnická osoba, nabývá-li vlastnické právo od členského státu EU, tedy i ČR, nebo od územního samosprávného celku, pokud jsou zřizovatelem této právnické osoby nebo jediným členem této právnické osoby.

 NahoruNové stavby

V základních rysech zůstává zachováno osvobození převodů, resp. nabytí nových staveb. Od daně z nabytí nemovitých věcí bude osvobozeno první úplatné nabytí vlastnického práva k pozemku nebo právu stavby, jejichž…